จับชีพจรอีอีซี ทำเลทองใหม่ธุรกิจอสังหาฯ
หลังการฟื้นตัวของการเปิดค้าขาย หรือเปิดบริการ รวมถึงเปิดประเทศให้เกิดการเคลื่อนไหวของนักท่องเที่ยวและนักธุรกิจกลับเข้ามาในประเทศไทยอีกครั้ง ส่งผลต่อการฟื้นตัวของธุรกิจทุกภาคส่วน หนึ่งในนั้นคือการเดินหน้าโครงการขนาดใหญ่และตลาดอสังหาริมทรัพย์ จะเห็นจากการแถลงข่าวเปิดโครงการใหม่ๆ ครอบคลุมไปทั่วประเทศ หนึ่งในนั้นคือ พื้นที่เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (อีอีซี)
จากข้อมูล ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (REIC) ได้รายงานภาพรวมสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยในพื้นที่เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) 3 จังหวัด ประกอบด้วย จ.ชลบุรี ระยอง และฉะเชิงเทรา สะท้อนว่า หลังจากสถานการณ์เริ่มเห็นการฟื้นตัวในช่วงไตรมาส 1 ปี 2565 เมื่อเข้าสู่ช่วงไตรมาส 2 ปี 2565 อุปทานพร้อมขาย หรือ Total Supply มีจำนวนโครงการเพิ่มขึ้น แต่มีจำนวนหน่วยและมูลค่าลดลงจากไตรมาสก่อนหน้า โดยในไตรมาสนี้มีโครงการเปิดขายใหม่ (New Supply) เพิ่มขึ้นทั้งจำนวนโครงการ จำนวนหน่วย และมูลค่า ในด้านอุปสงค์ยอดขายใหม่ (New Sales) ในไตรมาสนี้เพิ่มขึ้นทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่า เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อน ทำให้มีจำนวนหน่วยเหลือขายปรับลดลง และส่งผลให้อัตราดูดซับ (Absorption Rate) ต่อเดือนของตลาดที่อยู่อาศัยในอีอีซีปรับเพิ่มขึ้นจากไตรมาสก่อน แสดงให้เห็นถึงแนวโน้มการปรับตัวดีขึ้นของตลาดที่อยู่อาศัยภายหลังสถานการณ์โรคโควิด-19
นายวิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ให้ข้อมูลเสริมว่า การสำรวจโครงการที่อยู่อาศัยเสนอขายในพื้นที่ 3 จังหวัด ณ ช่วงไตรมาส 2 ปี 2565 พบว่า มีจำนวน 59,541 หน่วย มูลค่า 205,352 ล้านบาทแบ่งเป็น โครงการอาคารชุด 20,034 หน่วย มูลค่า 88,120 ล้านบาท โครงการบ้านจัดสรร 39,507 หน่วย มูลค่า 117,231 ล้านบาท มีโครงการใหม่เข้าสู่ตลาด 3,522 หน่วย มูลค่า 13,812 ล้านบาท มีโครงการขายได้ใหม่ 7,868 หน่วย มูลค่า 24,880 ล้านบาท ส่งผลให้มีหน่วยเหลือขาย 51,673 หน่วย มูลค่า 180,472 ล้านบาท ด้านอุปทานช่วงไตรมาส 2/2565 ที่อยู่อาศัยเสนอขายทั้งหมดลดลงจากช่วงไตรมาส 1/2565 ลดลงทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่า จำนวนหน่วยลดลง 6.71% มูลค่าลดลง 3.97% เมื่อเทียบกับจำนวนหน่วยเสนอขายทั้งหมด ณ ไตรมาส 1/2565 ขณะที่หน่วยเสนอขายเพิ่มขึ้นโดยมีโครงการใหม่เข้าสู่ตลาด 3,522 หน่วย มูลค่า 13,812 ล้านบาท จำนวนหน่วยเพิ่มขึ้นจากไตรมาสแรก 19.14% มูลค่าเพิ่มขึ้น 37.06% เป็นโครงการอาคารชุดเพียง 882 หน่วย มูลค่า 3,518 ล้านบาท เป็นโครงการบ้านจัดสรร 2,640 หน่วย มูลค่า 10,295 ล้านบาท
พิจารณาเฉพาะทำเล พบว่าโครงการอาคารชุดเปิดขายใหม่ช่วงไตรมาส 2 ส่วนใหญ่มีเพียง 2 ทำเลคือ ศรีราชา-อัสสัมชัญ และทำเลหาดจอมเทียน ขณะที่โครงการบ้านจัดสรรกระจายอยู่ในหลายทำเล ส่วนมากเป็นการเปิดโครงการในพื้นที่ย่านนิคมอุตสาหกรรมและพื้นที่ใกล้เขตเมือง เช่น ทำเลนิคมอุตสาหกรรมอมตะซิตี้-อีสเทิร์น ทำเลเมืองระยอง ทำเลศรีราชา-อัสสัมชัญ และทำเลแหลมฉบัง
โดย 5 ทำเลที่มีโครงการเสนอขายมากสุดในอีอีซี อันดับแรกคือ หาดจอมเทียน 7,671 หน่วย มูลค่า 35,659 ล้านบาท อันดับ 2 พัทยา-เขาพระตำหนัก 5,254 หน่วย มูลค่า 29,490 ล้านบาท อันดับ 3 แหลมฉบัง 1,901 หน่วย มูลค่า 3,487 ล้านบาท อันดับ 4 ศรีราชา-อัสสัมชัญ 1,443 หน่วย มูลค่า 4,365 ล้านบาท และอันดับ 5 นิคมมาบตาพุด 831 หน่วย มูลค่า 2,043 ล้านบาท โดยมีจำนวนเหลือขาย ณ ไตรมาส 2 จำนวน 51,673 หน่วย ลดลงจากไตรมาสแรก 7.8% ทำเลที่มีอาคารชุดเหลือขายมากคือ โซนจอมเทียน โซนพัทยา-เขาพระตำหนัก โซนแหลมฉบัง สังเกตได้ว่าแม้มีสินค้าใหม่เติมเข้ามาในตลาดแต่จำนวนหน่วยเหลือขายลดลง สะท้อนสถานการณ์โดยรวมไปในทิศทางการปรับตัวดีขึ้น และสังเกตเห็นว่าหน่วยที่เหลือของแนวราบส่วนใหญ่เป็นทาวน์เฮาส์
เมื่อดูในด้านอุปสงค์ พบว่าไตรมาส 2 มีที่อยู่อาศัยขายได้ใหม่ 7,868 หน่วย มูลค่า 24,880 ล้านบาท ทำเลมียอดอาคารชุดขายได้ใหม่มากสุด 3 โซน เริ่มจากหาดจอมเทียน พัทยา-เขาพระตำหนัก และศรีราชา-อัสสัมชัญ ขณะที่ยอดขายใหม่ของบ้านจัดสรร 5,922 หน่วย มูลค่า 17,389 ล้านบาท ส่วนใหญ่อยู่ในโซนนิคมอุตสาหกรรม อันดับ 1 โซนนิคมฯอมตะซิตี้-อีสเทิร์น อันดับ 2 โซนนิคมฯเหมราช อันดับ 3 โซนนิคมฯอมตะ-บายพาส สะท้อนการฟื้นตัวของพื้นที่ย่านนิคมอุตสาหกรรมที่ได้รับผลบวกจากการฟื้นตัวของอุตสาหกรรม
จากการสำรวจยังพบว่า เริ่มมีการเปิดตัวโครงการอาคารชุดพักอาคารในพื้นที่ จ.ชลบุรี และเปิดขายโครงการบ้านจัดสรรกระจายทั้ง 3 จังหวัด แสดงให้เห็นว่าโครงการพัฒนาที่อยู่อาศัยแนบราบมีการฟื้นตัวมากกว่าโครงการอาคารชุดโดยเฉพาะในพื้นที่ระยองและฉะเชิงเทราไม่มีการเปิดตัวโครงการอาคารชุด แต่มีสัดส่วนการเพิ่มขึ้นโครงการบ้านจัดสรรหลายเท่าตัว เมื่อพิจารณาจากอัตราดูซับแยกตามประเภทที่อยู่อาศัยพบว่าไตรมาส 2 อัตราดูดซับรวมทุกประเภท 4.4% และระดับราคาที่มีอัตราดูดซับดีที่สุดอยู่ในกลุ่มของทาวน์เฮาส์ โดยอัตราดูดซับอยู่ที่ 5.1% ขณะที่อัตราดูดซับอาคารชุดเพิ่มขึ้นมาอยู่ที่ 3.2% ทำเลที่มีอัตราดูดซับสูงสุด 5 อันดับแรก ประเภทโครงการอาคารชุด อันดับที่ 1ทำเลศรีราชา-อัสสัมชัญ อัตราดูดซับ 6.6%
“เป็นที่น่าสังเกตว่าคอนโดมิเนียมที่เสนอขายอยู่ในพื้นที่อีอีซีมากกว่า 80% อยู่ในพื้นที่ชลบุรี บ้านเดี่ยวกระจายอยู่ใน จ.ระยอง มากที่สุด ส่วนพื้นที่ที่มียอดขายสูงสุด 5 ลำดับแรกประเภทโครงการแนวราบทำเลขายดี ยังคงเป็นทำเลต่อเชื่อมกับพื้นที่นิคมอุตสาหกรรม และเป็นกลุ่มราคา 2-3 ล้านบาทเป็นหลัก ส่วนทำเลขายดีของกลุ่มคอนโดมิเนียมอยู่ในทำเลชายทะเล กลุ่มราคา 3-5 ล้านบาทเป็นหลัก จ.ชลบุรี หน่วยเหลือขายอาจมีจำนวนเพิ่มมากขึ้น
เพราะอัตราดูดซับยังไม่ดีเท่าที่ควร จ.ระยอง ต้องระมัดระวังในส่วนของบ้านเดี่ยวและคอนโดมิเนียม แต่เชื่อว่าหน่วยเหลือขายจะยังคงทรงตัว ขณะที่ จ.ฉะเชิงเทรา ภาพรวมไปในทิศทางที่ดีขึ้น ภาพโดยรวมภาคตะวันออกหรือ 3 จังหวัด EEC การเปิดตัวใหม่จะยังไม่สะท้อนการปรับตัวที่ดีขึ้นเพราะยังคงอยู่ในภาวะทรงตัว แต่คาดว่าจะมีทิศทางที่ดีขึ้นในอนาคต การเปิดโครงการใหม่ประเภทคอนโดมิเนียมยังคงมีทิศทางต้องให้ความระมัดระวัง” นายวิชัยกล่าว
หากดูภาพรวมปี 2565 ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ประเมินภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยในอีอีซี คาดการณ์เปิดตัวใหม่ 20,270 หน่วย เพิ่มขึ้น 51.9% เทียบกับปี 2564 มีมูลค่า 63,346 ล้านบาท เพิ่มขึ้น 72.4% เมื่อพิจารณารายพื้นที่ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์คาดการณ์ว่าในปี 2565 จ.ชลบุรี จะมีที่อยู่อาศัยเปิดขายใหม่เข้าสู่ตลาด 12,513 หน่วย เพิ่มขึ้น 99.9% มูลค่า 44,376 ล้านบาท มูลค่าเพิ่มขึ้น 181.2% จ.ระยอง คาดเปิดขายใหม่ 6,097 หน่วย เพิ่มขึ้น 13.3% จ.ฉะเชิงเทรา คาดเปิดขายใหม่ 1,658 หน่วย ลดลง 2.5%
ส่วนปัจจัยเสี่ยงอาจกระทบคือ ภาวะเงินเฟ้อสูงขึ้นจากราคาน้ำมันปรับตัวขึ้น รวมถึงอัตราดอกเบี้ยอาจปรับตัวขึ้น 0.50-1.00% จะเป็นผลกระทบเชิงลบต่อตลาดที่อยู่อาศัยได้
ด้าน นายคณิศ แสงสุพรรณ เลขาธิการสำนักงานคณะกรรมการนโยบายเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (สกพอ.) ระบุภาพรวมอีอีซีว่าตอนนี้มีนักลงทุนต่างชาติให้ความสนใจอย่างต่อเนื่อง ยกตัวอย่าง โคลัมเบีย พิคเจอร์ส อควาเวิร์ส สวนสนุกและสวนน้ำธีมภาพยนตร์ของโคลัมเบีย พิคเจอร์สแห่งแรกของโลก ลงทุนกว่าพันล้านบาท จะเปิดต้อนรับนักท่องเที่ยวตั้งแต่วันที่ 12 ตุลาคมนี้ ธีมปาร์กแห่งนี้ตั้งอยู่เพียง 20 นาที จากพัทยาใต้ คาดว่าปี 2566 จะมีผู้ใช้บริการกว่า 1 ล้านคน
“มีสวนสนุกอีกหลายเจ้า รวมถึงธุรกิจอื่นๆเกี่ยวกับเทคโนโลยีและดิจิทัลด้วย เพราะสวนสนุกแห่งใหม่นี้นำเทคโนโลยีเข้ามาสร้างประสบการณ์ใหม่ ตอบโจทย์แนวคิดของโครงการอีอีซี และมีความพร้อมมากที่สุด จึงได้เปิดตัวโครงการนำร่อง ดังนั้น ความต้องการที่พักอาศัยจากนี้ก็จะขยายตัวตาม” นายคณิศกล่าว
ส่วนภาคเอกชนอย่าง นายภูมิพัฒน์ สินาเจริญประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท พราว เรียล เอสเตท จำกัด (มหาชน) ยังมองว่า บริษัทยังไม่มีแผนเข้าไปลงทุนในทำเลอีอีซี มองว่าภาพการลงทุนในพื้นที่อีอีซียังแกว่ง ยังเป็นทำเลคาดการณ์ยาก ยังเป็นตลาดไม่มีเรียลดีมานด์ ส่วนใหญ่เป็นคนทำงานนิคมอุตสาหกรรมมากกว่าซื้อเพื่อพักอาศัยทั่วไป คงต้องรอให้ภาพของตลาดมีความชัดเจนมากกว่านี้ก่อนถึงจะตัดสินใจอีกครั้ง
พื้นที่อีอีซีถือเป็นทำเลหนึ่งที่จะสะท้อนได้ว่าเศรษฐกิจไทยฟื้นตัวแล้ว หรือรอเวลาก่อน!!
