แลนลอร์ดใหญ่ชลบุรี 'เฮงตระกูล' ผ่าแผนพัฒนา 'ห้วยใหญ่' ดันที่ดินพุ่ง 3-5 เท่า

พร้อมๆกับเทงบเฟสแรก 7,000-8,000 ล้านบาท ขยายสนามบินอู่ตะเภา ,สร้างรถไฟความเร็วสูง และ ก่อสร้างมอเตอร์เวย์เชื่อมกทม.-นาจอมเทียน เป็นโครงสร้างพื้นฐาน รองรับการเดินทางทุกรูปแบบ 

ขณะความเคลื่อนไหว ที่เกิดขึ้นในฝั่งของเอกชนบิ๊กทุนรายใหญ่ระดับประเทศ  จากประกาศแผน เปิดโฉมพัฒนาเมกะโปรเจ็กต์มูลค่าหลายหมื่นล้านบาท  ได้แก่ กลุ่มไอคอนสยาม เตรียมพัฒนา โครงการไอคอนสยาม พัทยา บริเวณนาจอมเทียม มูลค่าลงทุุนเบื้องต้น 1 หมื่นล้านบาท , กลุ่ม แอสเสท เวิร์ด ทุ่ม 1 หมื่นล้านบาท ปั้น โครงการ อควอทีค พัทยา (พัทยากลาง) ,โครงการศูนย์การค้าหรูติดริมหาด วงศ์อมาตย์ บีช วิลเลจ ของ กลุ่มเซ็นทรัล มูลค่าลงทุนกว่า 3 พันล้านบาท และ โครงการ เทอร์มินอล 21 พัทยา ของเครือ แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ มิกซยูสต่อยอดอีก 6,000 ล้านบาทนั้น 

 

ทำให้ขณะนี้เกิดความเคลื่อนไหวในแง่ของมูลค่าที่ดินโดยรวมของ 3 จังหวัด EEC (ชลบุรี ระยอง และ ฉะเชิงเทรา) อย่างน่าสนใจ  ล่าสุด ‘ฐานเศรษฐกิจ’ เจาะมุมมอง บิ๊กทุนแลนลอร์ด (เจ้าของที่ดิน) รายใหญ่ในพื้นที่จังหวัดชลบุรี  อย่างตระกูล ‘เฮงตระกูล’ ที่กระโดด เข้ามาชิมลางตลาดอสังหาริมทรัพย์ระดับบน

ภายใต้ การร่วมทุน ตัดแบ่งพื้นที่ขนาดใหญ่ราว 51 ไร่ เพื่อพัฒนาโครงการ รูปแบบ ‘เวเคชั่น พลูวิลล่า’ ชื่อ ‘ไฮแลนด์ พาร์ค พูล วิลล่า พัทยา’ ร่วมกับ ฮาบิแททกรุ๊ป มูลค่าโครงการ 1,700 ล้านบาท โดยเปิดราคาขาย 13-15 ล้านบาทต่อหลัง หลังจากประเมินว่า อนาคตอสังหาฯในพื้นที่ดังกล่าว จะเป็นที่ต้องการของชาวไทยและชาวต่างชาติอย่างมาก เป็นใบเบิกทางในการต่อยอดพัฒนาที่ดินของตัวเองในรูปแบบอื่นๆตามมา 

แลนด์ลอร์ดใหญ่ เก็งราคาที่ดินเพิ่ม3-5เท่า

นายรัฐกิจ เฮงตระกูล (บุตรชาย นายชาญยุทธ เฮงตระกูล อดีต ส.ส. ชลบุรี) เปิดเผยว่า ปัจจุบัน ครอบครัวมีพอร์ตที่ดินในจังหวัดชลบุรี ในนามนักลงทุนที่ดิน มากกว่า 20 แปลง รวม 300-400 ไร่ ไม่นับฝั่งตระกูลมารดา (โพธิ์ประดิษฐ์) ที่มีที่ดินสะสมในพื้นที่พัทยาค่อนข้างมาก โดยช่วงที่ผ่านมา เห็นการเปลี่ยนแปลงของราคาที่ดินในจังหวัดอย่างน่าสนใจ และมีจุดเปลี่ยนชัดเจน เมื่อแผนพัฒนา ‘ห้วยใหญ่’ ถูกประกาศออกมาอย่างเป็นรูปเป็นร่าง เช่น ในพื้นที่หนองปลาไหล จากอดีตมีราคาขายไร่ละ 3 แสนบาท ปัจจุบันบางแปลงขยับในราคา 3.5 ล้านบาทต่อไร่ ขณะทำเลในเมือง มีการประกาศซื้อ-ขาย ถึงไร่ละ 100 ล้านบาท 

” ขณะนี้ อีอีซีเพิ่งสตาร์ทอย่างเป็นรูปเป็นร่าง ประเมินว่า ช่วง 3-5 ปีข้างหน้า จากแผนพัฒนาทั้งจากฝั่งรัฐ และ เอกชน จะทำให้ราคาที่ดินโดยรวม ขยับสูงขึ้น 3-5 เท่า” 

‘พัทยา’ อานิสงส์ เม็ดเงินอีอีซี 

แลนลอร์ดใหญ่ดังกล่าว กล่าวเสริม เจาะพื้นที่พัทยา ว่า จากความคุ้นชินในพื้นที่มากที่สุด เล็งเห็น พัทยา กำลังถูกพลิกโฉมครั้งสำคัญ จากจุดแข็งเดิม เป็นเมืองท่องเที่ยว เบอร์ต้นๆ รองจาก กทม.ในการดึงดูดนักท่องเที่ยวคนไทยและคนต่างชาติ แต่ขณะนี้ จากแรงขยับของแผนพัฒนาพื้นที่อีอีซีอย่างมหาศาล ทั้งรถไฟฟ้าความเร็วสูง เชื่อมต่อ 3 สนามบิน (ดอนเมือง-สุวรรณภูมิ-อู่ตะเภา-ดอน)และ ขยายเส้นทางคมนาคมใหม่ๆ เกี่ยวเนื่อง 

ขณะเดียวกัน ปัจจุบัน โครงการรถไฟทางเบา หรือ แทรมพัทยา มีความคืบหน้า หลังผ่านการประเมินผลกระทบทางสิ่งแวดล้อม (EIA) จากสภาพัทยาแล้ว คาดน่าจะเปิดเชิญชวนให้เอกชนร่วมลงทุน (PPP) ได้ช่วง ปลายปี 2566 มูลค่าการลงทุนกว่า 2 หมื่นล้านบาท เป็นเมกะโปรเจ็กต์ที่คนพื้นที่รอคอย ประเมินใช้ระยะเวลาก่อสร้างราว 5 ปี ไม่เกินปี 2571 แล้วเสร็จ ซึ่งหลายๆโปรเจ็กต์ในฝั่งเอกชน ก็จะแล้วเสร็จในเวลาไล่เลี่ยกัน คาดจะส่งแรงกระเพื่อมด้านราคาที่ดินอย่างมหาศาล 

ความน่าสนใจของเส้นทาง คือ เป็นฟีดเดอร์เดียวกับ รถไฟความเร็วสูง เชื่อมพื้นที่อุตสาหกรรม และ เมืองท่องเที่ยว แหลมบาลีฮาย สู่ พัทยา สาย 2 และ เป็นไทม์ไลน์ ที่จะแล้วเสร็จพร้อมๆกับ โครงการรถไฟความเร็วสูงเช่นกัน เนื่องจาก ความคืบหน้าล่าสุด คาด เดือน ม.ค.รัฐจะมีการส่งมอบพื้นที่ให้กับ บริษัท เอเชีย เอราวัณ ผู้รับมอบสัมปทานใหญ่ได้  หลังจากล่าช้ายืดเยื้อมาจากปี 2563 จากสถานการณ์การแพร่ระบาดของโควิด 19 

 

 ‘ห้วยใหญ่’ ทำเลระดับพรีเมี่ยม

นายรัฐกิจ ระบุว่า เบื้องต้น เส้นทางการเดินรถที่น่าสนใจ จะอยู่ตรงบริเวณ สถานี ที่ใกล้กับ ร้านแม่ลาปลาเผา แล้วเชื่อม กับ มอเตอร์เวย์ พัทยาเหนือ มาบรรจบกับ แทรมพัทยา ขณะ แผนพัฒนาเมืองใหม่ ‘ห้วยใหญ่’ บางละมุง ได้สร้างแนวโน้มการเติบโต และเปลี่ยนแปลงของพื้นที่อีกครั้ง  พลิกโฉม จากก่อนหน้า ที่ไปคึกคักบริเวณ โซนกระทิงลาย เปลี่ยนมาเป็น หนองปลาไหล และ ล่าสุด เมื่อ ทั้งแผนรถไฟความเร็วสูง บวกกับ แผนพัฒนาเมืองใหม่ ทำให้โดยรอบ ‘ห้วยใหญ่,นาจอมเทียน’ โซนพัทยา เป็นไฮไลท์ของพื้นที่ ขึ้นเป็นทำเลระดับพรีเมี่ยมแทน 

” อีอีซี ขยายการพัฒนา ด้วยเม็ดเงินพุ่งกว่า 2 ล้านล้านบาท พบ ในโซนพัทยา ลงเยอะสุด ซึ่งคาดว่าใน ช่วงปี 2570-2571 จะเห็นมูลค่าของที่ดินเพิ่มขึ้นอย่างมหาศาล ” 

รัฐ+เอกชน แรงกระเพื่อมอสังหาฯ 

การเปลี่ยนแปลงของเมือง และ ที่ดิน ข้างต้น ทำให้แลนลอร์ดใหญ่ชลบุรี ประเมินว่า จะนำมาซึ่ง ความต้องการในภาคอสังหาริมทรัพย์ ในพื้นที่ หลายเซกเม้นท์ โดยเฉพาะ ตลาดวิลล่า ซึ่งมีดีมานด์จากทั้งการท่องเที่ยว และ พักผ่อน รวมทั้งซื้อไว้เพื่อลงทุนในระยะยาวด้วย จากความสนใจของผู้ซื้อทั้งนักธุรกิจในพื้นที่ ชาวต่างชาติที่ทำงานอยู่ในนิคมอุตสาหกรรมอีอีซี ซึ่งเป็นระดับผู้บริหารที่ต้องการซื้อแทนเช่า และ คนไทยที่อยู่ กทม. จากการเดินทางที่รวดเร็ว สะดวกขึ้น ครอบคลุมไปถึง กลุ่มชาวต่างชาติด้วย จากแรงดึงดูด ทั้งสาธารณูปโภค และ สถานที่ท่องเที่ยว เมกะโปรเจ็กต์ขนาดใหญ่ของรัฐและเอกชน ถูกพัฒนาอย่างยิ่งใหญ่ ยกแผง 

“ประเมินจากปรากฎการณ์ที่เกิดขึ้นทั่วโลก เมื่อมีการลงทุนขนาดใหญ่ ทั้งจากรัฐและเอกชน ในพื้นที่เดียวกันพร้อมๆกัน จะทำให้ราคาที่ดินพุ่งแรง โดยนักท่องเที่ยวที่มาลงอู่ตะเภา ผ่านห้วยใหญ่ คือ จุดเปลี่ยน ให้กับโซนพัทยา “

ประเมินว่า จากแนวโน้มการฟื้นตัวของเศรษฐกิจไทย ภายใต้จีดีพีเป้าหมาย 3.5% ของปี 2565 และโตเพิ่มเติมในปี 2566 ภายใต้อัตราดอกเบี้ยที่ยังต่ำกว่าประเทศต่างๆ และแนวโน้ม เงินเฟ้อเริ่มลดลง จะทำให้ภาคการท่องเที่ยวของพัทยา ฟื้นตัวกลับมาได้อย่างรวดเร็ว กลายเป็นโอกาสในการพัฒนา และ เปิดขายโครงการบนทำเลศักยภาพ เพื่อรองรับอานิสงส์ที่จะเกิดขึ้นด้วย 

ทั้งนี้ เจาะข้อมูลตลาดพูลวิลล่าในพัทยา นับเป็นตลาดที่เติบโตและได้รับความสนใจจากผู้พัฒนาและกำลังซื้ออย่างต่อเนื่อง พบ ช่วง ม.ค.-มิ.ย. 2565 มีโครงการใหม่เปิดขาย 13 โครงการ รวม 404 ยูนิต อัตราขายถึง 73%