การพัฒนาพื้นที่รอบสถานีขนส่ง (TOD) มักกะสัน เป็นส่วนหนึ่งของโครงการรถไฟความเร็วสูงเชื่อม 3 สนามบิน (ดอนเมือง สุวรรณภูมิ อู่ตะเภา) ที่บริษัทเอเชีย เอราวัน จำกัด ที่มีเครือเจริญโภคภัณฑ์ (ซีพี) เป็นผู้ถือหุ้นใหญ่ ได้สิทธิพัฒนาทั้งพื้นที่มักกะสันและศรีราชา โดยขณะนี้อยู่ในขั้นตอนการจัดทำไกด์ไลน์เพื่อเป็นแนวทางให้เอกชนพัฒนา
สำนักงานคณะกรรมการนโยบายเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (สกพอ.) เร่งจัดทำร่างประกาศคณะกรรมการนโยบายเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก เรื่องแผนผังการใช้ประโยชน์ที่ดินในเขตส่งเสริมเศรษฐกิจพิเศษ : รถไฟความเร็วสูงเชื่อมสามสนามบิน (บริเวณสถานีรถไฟความเร็วสูงมักกะสัน) พ.ศ. ….” เพื่อเป็นไกด์ไลน์การพัฒนาพื้นที่รอบสถานีมักกะสันให้กับบริษัทเอเชีย เอราวัน จำกัด นำไปเป็นไกด์ไลน์ในการพัฒนาพื้นที่มีักกะสัน
นายวรวุฒิ มาลา ที่ปรึกษาพิเศษ สกพอ.ระบุว่า ขณะนี้ สกพอ.ได้เริ่มขั้นตอนรับฟังความคิดเห็นและข้อเสนอแนะจากประชาชนในพื้นที่ รวมไปถึงหน่วยงานที่เกี่ยวกับกับการพัฒนาพื้นที่โดยรอบสถานีมักกะสัน
ทั้งนี้ สกพอ.จะนำข้อเสนแนะไปจัดทำร่างประกาศเรื่องแผนผังใช้ประโยชน์ที่ดินสถานีมักกะสัน เพื่อเตรียมส่งมอบพื้นที่ดังกล่าวให้กับเอกชนคู่สัญญาโครงการรถไฟความเร็วสูง (ไฮสปีดเทรน) เชื่อมสามสนามบิน (ดอนเมือง สุวรรณภูมิ อู่ตะเภา) นำไปพัฒนาตามข้อกำหนด ซึ่งโครงการพัฒนาพื้นที่โดยรอบสถานีมักกะสันนี้ ถือเป็นโครงการต้นแบบของการพัฒนาพื้นที่โดยรอบสถานีไฮสปีดเทรนที่การรถไฟแห่งประเทศไทย (ร.ฟ.ท.) กำหนดไว้ 6 พื้นที่ ได้แก่ มักกะสัน บางซื่อ ฉะเชิงเทรา ชลบุรี ศรีราชา และพัทยา
“ตามที่รัฐบาลได้เร่งรัดผลักดันการพัฒนาโครงการรถไฟความเร็วสูงเชื่อมสามสนามบินและพัฒนาพื้นที่เชิงพาณิชย์โดยรอบโครงการรถไฟ เพื่อให้เป็นกลไกสำคัญในการขับเคลื่อนเศรษฐกิจของประเทศ รวมทั้งเปิดโอกาสในการสร้างรายได้และกระจายความเจริญไปยังพื้นที่ภาคตะวันออก ขณะนี้เราจะนำร่องในการศึกษาพัฒนาพื้นที่เชิงพาณิชย์ ในโครงการรถไฟเชื่อมสามสนามบินใน 2 พื้นที่ ได้แก่ พื้นที่รอบสถานีมักกะสัน และสถานีศรีราชา”
สร้างเกตเวย์ “อีอีซี”
สำหรับการพัฒนาพื้นที่เชิงพาณิชย์รอบสถานีมักกะสันนั้น จะดำเนินการพัฒนาในพื้นที่ 140 ไร่ ให้เป็นศูนย์กลางทางเศรษฐกิจ ในฐานะ Global Gateway และศูนย์กลางของเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (EEC) เพื่อเป็นประตูสู่การเชื่อมโยงเศรษฐกิจและการเดินทาง โดยมีแนวคิดของการพัฒนา ต้องสนับสนุนการใช้ประโยชน์ที่ดินแบบผสมผสาน (Mix-used) ตามหลักการพัฒนาพื้นที่โดยรอบสถานีขนส่ง หรือ TOD สนับสนุนการพัฒนาเมืองอัจฉริยะอย่างยั่งยืน (Smart City)
นอกจากนี้ ตามแผนผังเบื้องต้น สกพอ.ได้กำหนดมาตรฐานการใช้ประโยชน์ที่ดิน และกำหนดการพัฒนาพื้นที่สีเขียวและที่ว่างสาธารณะ โดยภายในโครงการจะต้องเพิ่มพื้นที่สีเขียวไม่น้อยกว่า 60% OSR (Open Space Ratio) หรือ พื้นที่ว่างต่อพื้นที่อาคารรวม อีกทั้งต้องมีสวนสาธารณะ และพื้นที่สาธารณะไม่น้อยกว่า 78,000 ตารางเมตร การเพิ่มต้นไม้ยืนต้นขนาดใหญ่ไม่น้อยกว่า 4,000 ต้น ช่วยเพิ่มปริมาณออกซิเจน 1,040 ตันต่อปี และดูดซับคาร์บอน 192 ตันต่อปี เพื่อให้เป็นปอดใจกลางกรุงเทพมหานคร
อีกทั้งภายในโครงการพัฒนารอบสถานีมักกะสันนี้ ยังจะมีที่อยู่อาศัยที่มีคุณภาพในย่านศูนย์กลางสำหรับประชาชนทั่วไป และผู้มีรายได้น้อย ไม่น้อยกว่า 10,000 หน่วย และมีการบริหารจัดการสาธารณูปโภคอย่างยั่งยืนของประเทศ ต้องวางระบบการจัดการป้องกันน้ำท่วม เพิ่มประสิทธิภาพการบริหารจัดการน้ำในโครงการ กักเก็บและหมุนเวียนน้ำใช้ในโครงการไม่น้อยกว่า 19,000 ลบ.ม. ลดภาระระบบระบายน้ำพื้นที่ชั้นในของกรุงเทพฯ
นายวรวุฒิ กล่าวว่า โมเดลที่ สกพอ.วางไว้ในขณะนี้ ต้องการพัฒนาพื้นที่โดยรอบสถานีมักกะสัน ให้เป็นต้นแบบของการพัฒนาเมืองอัจฉริยะใจกลางกรุงเทพมหานคร โดยต้องมีพื้นที่สีเขียว มีแผนบริหารจัดการน้ำและระบบสาธารณูปโภคที่ทันสมัย มีพื้นที่ประโยชน์สำหรับประชาชนเข้ามาใช้ฟรี และต้องมีการพัฒนาอาคารที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อย ที่อยู่อาศัยที่มีราคาต่ำกว่าท้องตลาด ต้องมีราคาต่ำกว่าราคาขายเฉลี่ยต่อตารางเมตรของโครงการไม่น้อยกว่า 20% เพื่อทำให้ประชาชนเข้าถึงและมีส่วนร่วมในโครงการนี้
แบ่งพัฒนาพื้นที่ 5 โซน
นายมณเฑียร อัตถจรรยา รองผู้อำนวยการฝ่ายด้านบริหารโครงการ การรถไฟแห่งประเทศไทย (ร.ฟ.ท.) เผยว่า แผนผังพัฒนาพื้นที่โดยรอบสถานีมักกะสัน เบื้องต้น ร.ฟ.ท.แบ่งออกเป็น 5 พื้นที่ ประกอบด้วย
โซน A พื้นที่ 140 ไร่ จะพัฒนาภายใต้คอนเซ็ปต์ Gateway of EEC เน้นเป็นการพัฒนาโครงการ Commercial แบบผสมผสาน
โซน B จะภายใต้คอนเซ็ปต์ Business and Heritage Park เน้นเพิ่มพื้นที่สีเขียวและเปิดให้ประชาชนเข้ามาใช้บริการ
โซน C จะพัฒนาภายใต้คอนเซ็ปต์ Energetic Zone ปัจจุบันเป็นพื้นที่โรงพยาบาลบุรฉัตรก็จะปรับปรุงให้ทันสมัยมากขึ้น
โซน D จะพัฒนาภายใต้คอนเซ็ปต์ SRT Museum ปัจจุบันเป็นพื้นที่โรงซ่อมของ ร.ฟ.ท.ก็จะพัฒนาให้เป็นพิพิธภัณฑ์
โซน E จะพัฒนาภายใต้คอนเซ็ปต์ Business Zone เนื่องจากพื้นที่ส่วนนี้ปัจจุบันมีสัญญาเช่าอยู่ ดังนั้นเป้าหมายในอนาคตจะพัฒนาให้เป็นโครงการเชิงธุรกิจแบบผสมผสาน
อย่างไรก็ดี จากการศึกษาความเหมาะสมของพื้นที่ในขณะนี้ พบว่ามีความเป็นไปได้ในการพัฒนาพื้นที่โซน A เป็นส่วนแรก เนื่องจากพื้นที่ดังกล่าวมีความพร้อมที่จะส่งมอบให้เอกชน อีกทั้งยังเป็นพื้นที่อยู่ติดกับสถานีรถไฟไฮสปีดเทรดมากที่สุด หากเร่งพัฒนาจะสร้างความสะดวกสบายให้กับผู้โดยสาร ทั้งนี้ จากผลการศึกษา ร.ฟ.ท.ประเมินว่าการลงทุนในโครงการนี้ต้องมีมูลค่าไม่น้อยกว่า 42,000 ล้านบาท และมีพื้นที่อาคารไม่น้อยกว่า 8 แสนตารางเมตร
คาดสรุปผัง “มักกะสัน” 1ปี
นายสันติชัย สุขราษฎร์ ผู้ช่วยผู้อำนวยการสำนักกฎหมาย สกพอ.กล่าวว่า ขั้นตอนดำเนินงานหลังจากเปิดรับฟังความคิดเห็นประชาชนและทุกฝ่ายที่เกี่ยวข้องในครั้งนี้แล้ว สกพอ.จะรวบรวมข้อคิดเห็นนำไปปรับปรุงร่างแผนผังดังกล่าว โดยจากการประเมินเบื้องต้นคาดว่าดำเนินการจัดทำร่างแผนผังเสร็จภายใน 1 ปี เพื่อเตรียมประกาศใช้ โดยแผนผังฉบับนี้จะมีผลบังคังใช้เฉพาะในส่วนของการพัฒนาพื้นที่โดยรอบสถานีมักกะสันเท่านั้น ส่วนพื้นที่พัฒนาสถานีอื่นๆ สกพอ.จะดำเนินการจัดทำร่างให้สอดคล้องกับการใช้ประโยชน์ในพื้นที่นั้นๆ
ขณะที่ข้อคิดเห็นของประชาชนที่เข้าร่วมการประชุมครั้งนี้ ส่วนใหญ่มีความกังวลใจต่อการพัฒนาโครงการที่อาจส่งผลกระทบต่อประชาชนในพื้นที่โดยรอบ อาทิ การถูกเวนคืนที่ดินเพิ่มเติม รวมทั้งหากมีการพัฒนาโครงการที่แม้จะมีข้อกำหนดว่าต้องก่อสร้างอาคารที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อย แต่ประชาชนก็มีข้อกังวลว่าราคาที่อยู่อาศัยดังกล่างอาจสูงเกินกว่าที่จะซื้อเพื่ออยู่อาศัยได้ นอกจากนี้ยังมีข้อเสนอแนะให้ สกพอ.เพิ่มการมีส่วนร่วมของประชาชนในพื้นที่โดยรอบ เปิดโอกาสให้ได้ทำงานในโครงการต่างๆ ที่จะพัฒนาในสถานีมักกะสัน
