ส่งสัญญาณชัดเจน “กรมธนารักษ์” เตรียมรีวิวราคาประเมินที่ดินใหม่ ระหว่างรอบปี หลังประกาศใช้บัญชีรอบปี 2566-2569 เมื่อวันที่ 1 มกราคม 2566 เนื่องจากราคาประเมินปัจจุบันที่ใช้ยังไม่ถึงเดือนนั้น เป็นราคาที่มีการเก็บข้อมูลเมื่อ 6 ปีที่แล้ว อีกทั้งราคาประเมินในรอบบัญชีนี้ เป็นราคาที่ต้องนำมาประกาศใช้ตั้งแต่รอบปี 2563-2566
นายฐนัญพงษ์ สุขสมศักดิ์ ผู้อำนวยการกองประเมินราคาทรัพย์สิน กรมธนารักษ์ กล่าวว่า ขณะนี้กรมธนารักษ์ เริ่มเก็บข้อมูลราคาซื้อขายในแต่ละพื้นที่ คาดว่าภายในเดือนกันยายน 2566 จะได้ภาพชัดเจนจะต้องปรับราคาประเมินใหม่หรือไม่ ถ้าปรับ ต้องปรับในพื้นที่ไหนบ้าง เนื่องจากมีหลายปัจจัยที่ต้องนำมาประกอบการพิจารณา ทั้งการซื้อขายเปลี่ยนมือและภาวะเศรษฐกิจ เพราะหากปรับขึ้นสูงจะกระทบต่อประชาชนได้ ทั้งนี้ จากข้อมูล ณ เดือนกันยายน 2565 พบว่า ภาพรวมการซื้อขายเปลี่ยนมือทั่วประเทศ จากที่ดินทั้งหมด 33.4 ล้านแปลง มีการซื้อขายเปลี่ยนมือ 1% หรือจำนวน 380,000 แปลง เมื่อเทียบกับช่วงก่อนโควิดมีการซื้อขายประมาณ 7 ล้านแปลง ถือว่ายังน้อยมาก
สำหรับจังหวัดมีการซื้อขายมากที่สุด อาทิ กรุงเทพฯ จากทั้งหมด 2,266,109 แปลง มีการซื้อขาย 25,113 แปลง นครราชสีมาจากทั้งหมด 1.5 ล้านแปลง มีการซื้อขาย 19,038 แปลง ระยองจากทั้งหมด 430,000 แปลง มีการซื้อขาย 10,372 แปลง นครนายกจากทั้งหมด 206,932 แปลง มีการซื้อขาย 4,346 แปลง เชียงรายจากทั้งหมด 650,171 แปลง มีการซื้อขาย 11,395 แปลง เชียงใหม่จากทั้งหมด 1,026,966 แปลง มีการซื้อขาย 17,959 แปลง เพชรบุรีจากทั้งหมด 314,466 แปลง มีการซื้อขาย 5,423 แปลง
“ปัจจัยที่เป็นแรงส่งกระตุ้นให้ราคาที่ดินและราคาประเมินเปลี่ยนแปลงอย่างมีนัยสำคัญ คือ พื้นที่มีโครงการสาธารณูปโภคใหม่ๆ ไม่ว่าถนนตัดใหม่ รถไฟฟ้า เป็นเมืองท่องเที่ยว เมืองการศึกษา และมีการซื้อขายเปลี่ยนมือเมื่อเก็บข้อมูลเสร็จปีนี้ หากพื้นที่มีการเคลื่อนไหวของราคาเกิน 15% คงต้องปรับราคาใหม่ในรอบปี 2567”
นายฐนัญพงษ์ กล่าวว่า เพื่อให้สอดคล้องกับสภาพปัจจุบัน โดยพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑล มีแนวโน้มขยับอีก 5% โดยเฉพาะทำเลตามแนวรถไฟฟ้า ทั้งสายเก่าที่ยังไม่ได้มีการประเมิน เช่น สายสีน้ำเงินส่วนต่อขยายช่วงบางซื่อ-ท่าพระ และหัวลำโพง-บางแค สายสีแดงช่วงบางซื่อ-รังสิตและบางซื่อ-ตลิ่งชัน สายสีเขียวส่วนต่อขยายช่วงหมอชิต-คูคต และช่วงแบริ่ง-สมุทรปราการ รวมถึงรถไฟฟ้าสายใหม่จะเปิดใช้ในปี 2566 ได้แก่ สายสีชมพู ช่วงแคราย-มีนบุรี และสายสีเหลือง ช่วงลาดพร้าว-สำโรง หรือที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างอย่างสายสีส้ม ช่วงศูนย์วัฒนธรรม-มีนบุรี และสายสีม่วงใต้ ช่วงเตาปูน-ราษฎร์บูรณะ โดยพื้นที่แนวสายสีม่วงใต้ ราคาประเมินจะปรับขึ้นในพื้นที่เลยจากกรุงเทพฯชั้นในไปแล้ว
นาย ฐนัญพงษ์ กล่าวว่า สำหรับพื้นที่ต่างจังหวัด ส่วนใหญ่เป็นทำเลหัวเมืองท่องเที่ยว การค้าชายแดน และพื้นที่ในเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก (อีอีซี) ใน 3 จังหวัด คือ ฉะเชิงเทรา ชลบุรี ระยอง โดยส่วนใหญ่ราคาประเมินจะปรับขึ้นสูงจะเป็นรอบสถานีรถไฟความเร็วสูง เช่น ฉะเชิงเทรา ชลบุรี ศรีราชา อู่ตะเภา
“ราคาประเมินคงไม่หวือหวามากนัก คงต้องค่อยๆ ปรับไป โดยกรุงเทพฯราคาประเมินยังคงปรับขึ้นได้อีก เพราะยังเป็นทำเลมีความต้องการด้านที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะแนวรถไฟฟ้า และอาจจะได้เห็นราคาประเมินที่ดินถนนวิทยุ เพลินจิต ทองหล่อ ขยับขึ้นจาก 1 ล้านบาท/ตร.ว. เป็น 2 ล้านบาท/ตร.ว. เพราะปัจจุบันราคาซื้อขายสูงถึง 2-3 ล้านบาท/ตร.ว. ขณะที่บางแปลงสูงถึง 3.9 ล้านบาท/ตร.ว.ไปแล้ว”
ขณะที่นายโสภณ พรโชคชัย ประธานศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด หรือ AREA กล่าวว่า ทำเลราคาที่ดินแพงที่สุดในกรุงเทพฯ นั้น ราคาประเมินราชการจะต่ำกว่าราคาตลาดประมาณ 20-36% เช่น แถวสยามสแควร์ ราคาตลาดอาจเป็นเงินประมาณ 3.5 ล้านบาท/ตร.ว. ส่วนราคาประเมินราชการอาจเป็นเพียง 1 ล้านบาท/ตร.ว.เท่านั้น แสดงว่าราคาตลาดสูงกว่าถึง 3.5 เท่า หรือราคาประเมินราชการเป็นเพียง 29% ของราคาตลาดเท่านั้น ราคาประเมินราชการ จึงไม่สะท้อนภาวะตลาดแต่อย่างใด
